Головна  |  Вимоги до оформлення статей  |  Контакти |  Зміст журналу
ua  rus  en
Міністерство освіти і науки України
ДНУ Вісник Дніпропетровського університету
Серія "Економіка"

Наукове видання
  • УДК 336:519
  • ISSN 9125 0912
  • Свідоцтво про державну реєстрацію друкованого засобу масової інформації КВ № 7898 від 17.09.2003 р.
  • Збірник включено до Переліку наукових фахових видань України (пункт 118), у яких можуть публікуватися результати дисертаційних робіт на здобуття наукових ступенів доктора і кандидата наук з економічних наук (Постанова президії ВАК України № 1-05/3 від 08.07.2009)
 

УДК 336.144

С. М. Чімишенко

Київський національний університет імені Тараса Шевченка

ПРОБЛЕМНІ АСПЕКТИ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ В КОНТЕКСТІ ЖИТЛОВОГО ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ВІЙСЬКОВОСЛУЖБОВЦІВ

Запропоновані можливі шляхи збалансування попиту й пропозиції на ринкунерухомості України за рахунок диверсифікації джерел житлового забезпеченнявійськовослужбовців, що дозволять створити нові можливості для повноцінногозабезпечення житлом військовослужбовців та підвищення ефективності використаннябюджетних коштів, що спрямовуються на реалізацію державних житлових програм.

Ключові слова: попит, пропозиція, нерухомість, житлове забезпечення, бюджетні ресурси, ефективність використання бюджетних коштів, іпотечно-накопичувальна система.

В статье предложены возможные пути сбалансирования спроса и предложения на рынке недвижимостиУкраины за счет диверсификации источников жилищного обеспечения военнослужащих,которые позволят создать новые возможности для полноценного обеспечения жильем военнослужащихи повышения эффективности использования бюджетных средств, направляемых нареализацию государственных жилищных программ.

Ключевыеслова:спрос, предложение,недвижимость, жилищное обеспечение, бюджетные ресурсы, эффективность использования бюджетных средств, ипотечно-накопительная система.

The article suggests ways tobalance supply and demand in the real estate market of Ukraine bydiversifying sources of housing for military personnel, which will create newopportunities to fully supply them with housing and increase the efficient useof budget funds allocated for the implementation of state housing programs.

Keywords:supply, demand,real estate, housing, budget resources, efficiency of budgetary funds,mortgage-accumulative system.

Актуальність питань, що розглядаються у статті, визначаєтьсянеобхідністю пошуку шляхів збалансування попиту й пропозиції на ринкунерухомості України, зокрема за рахунок диверсифікації джерел житловогозабезпечення військовослужбовців, що дозволяє створити нові можливості длязбуту продукції підприємств, які реалізують житло, та отримання ними прибутку.

В умовах ринкової економіки для виробників актуальним єдотримання балансу між попитом і пропозицією, задля чого вони здійснюють активнийпошук нових ринків збуту продукції та послуг. Це спонукає їх до співпраці нетільки з приватними, а також й з державними установами та організаціями.Особливості розвитку ринкових відносин в Україні полягають у тому, що співпрацявиробників з державними органами з метою отримання державних замовлень насьогодні є чи не найбільш вигідною для розвитку підприємства, адже вона створюєумови для гарантованого збуту продукції та послуг і, відповідно, отриманняприбутку.

У цій статті розглядаються питання, що характеризуютьвплив державних закупівель на ринок нерухомості України. Зокрема, черездиверсифікацію джерел житлового забезпечення військовослужбовців створюютьсянові можливості для збуту продукції підприємств, що реалізують житло. При цьомувідзначимо, що на сьогодні економічний ефект від участі цих підприємств урізних державних житлових програмах знижується за рахунок надто ускладнених танепрозорих процедур державних закупівель, що відлякують потенційних споживачівцього ринку. Яскравим прикладом є житлове забезпечення військовослужбовців, якездійснюється виключно шляхом придбання житла Міністерством оборони України ізподальшим його перерозподілом між військовослужбовцями. Наявність у цьомусегменті ринку нерухомості лише одного покупця, який використовує для оплати бюджетнікошти, суттєво обмежує можливості як виробників, так і кінцевих споживачівзазначеної продукції. Виробники обмежуються в можливостях повноцінноговикористання методів маркетингу та ціноутворення через суворі вимоги доконкурсних торгів, які відповідно до Закону України «Про здійснення державнихзакупівель» обов’язково проводяться в таких випадках. Кінцеві споживачі цієїпродукції взагалі не беруть участі в цьому процесі, тому не можуть жодним ніякна нього впливати.

Таким чином, доводиться констатувати суттєво ускладненийі вкрай непрозорий механізм державних закупівель, який заважає отриманнюбажаного прибутку підприємствами, що реалізують житло на ринку нерухомостіУкраїни, з одного боку, і повноцінному забезпеченню військовослужбовців житлом,з іншого боку. У той же час на це спрямовуються величезні бюджетні ресурси. Вумовах постійного бюджетного дефіциту і необхідності жорсткої економіїбюджетних коштів найактуальнішим є питання ефективності їх використання. Аджеспрямування бюджетних ресурсів на виконання певних функцій держави передбачаєотримання найкращого результату. В іншому випадку використання бюджетних коштівбуде неефективним.

Процеси функціонування ринку нерухомості постійно знаходятьсяв центрі уваги науковців. Але в більшості випадків досліджуються лише окреміаспекти проблеми, пов’язані у першу чергу із визначенням вартості нерухомості,аналізом інвестиційних особливостей окремих ринкових сегментів. Середвітчизняних авторів, праці яких присвячено зазначеним питанням, слід назвати І.Геллера, О. Гриценко, О. Кащенко, А. Монченкова, В. Назарову, В. Прорвича, А.Третяка. Серед зарубіжних праць варто звернути увагу на теоретико-методологічнідослідження Дж. К. Еккерта, Дж. Фрідмана, Н. Ордуея, Г. Харісона, Л. Бєлих, С.Максимова, Г. Стерніка, Е. Тарасевича, М. Федотової. Із праць вітчизнянихдослідників доречно виокремити праці О. Грищенка, присвяченітеоретико-методологічним засадам функціонування ринку нерухомості. Стосовноособливостей того сегменту ринку нерухомості, що забезпечує виконання державнихжитлових програм, наукових досліджень проведено недостатньо. Переважноздійснюються аналітичні дослідження в контексті ефективності використаннябюджетних ресурсів. Проблематиці ефективного використання бюджетних коштів приділялиувагу багато вітчизняних учених, зокрема Ф. Ф. Бутинець, Л. О. Сухарева, Т. В.Федченко, Ю. Д. Радіонов, Н. І. Рубан, С. Є. Стефанов. В їхніх працях основнаувага зосереджена на проблемах та особливостях аудиту ефективності використаннябюджетних коштів. Одним із показників, які аналізуються під час аудитуефективності виконання бюджетної програми 2101190 «Будівництво (придбання)житла для військовослужбовців Збройних Сил України», є кількість побудованого(придбаного) житла. Але цей показник аналізується без співвідношення із кількістюквартир, що були надані військовослужбовцям, які перебувають у черзі наотримання житла для постійного проживання.

Існуючий механізм забезпечення військовослужбовців житломє причиною надмірної соціальної напруги у військовому середовищі. Адже виникаєпарадоксальна ситуація, коли військовослужбовці, які для виконання ними свогослужбового обов’язку мають отримати гарантоване державою житло, унаслідокнедостатнього фінансування і вкрай неефективного його використання не можутьотримати це житло протягом усього періоду військової служби. У той же часокремі військовослужбовці, що мають доступ до адміністративних ресурсів тазаймають керівні посади, у цілком законний спосіб отримують одночасно житло як дляпостійного проживання, так й службове. Певна категорія військовослужбовцівотримують житло вже в перші роки військової служби, перебуваючи при цьому наостанніх позиціях у черзі. Навіть попри створення в Міністерстві оборониУкраїни комісії з контролю за розподілом житла в гарнізонах, яку очолюєначальник Управління з питань запобігання та виявлення корупції, траплялисяситуації, коли дехто безпідставно обходив гарнізонну чергу, а за один-двамісяці після отримання ордера на службову оселю вже клопотав про зміну статусуквартири на постійну. Це викликає обурення інших безквартирних військовослужбовців [3]. Усі подібні випадкине суперечать порядку забезпечення військовослужбовців житлом, що визначенийнормативно-правовими документами. Це свідчить про те, що зазначений порядок єсуттєво недосконалим і порушує принципи соціальної справедливості. У цьомуконтексті важливим є той факт, що не існує досконалої системи розподілусоціальних благ. Якщо існує в державі орган, на який покладено функціїрозподілу соціальних благ, завжди будуть ситуації та підстави длянерівномірного їх розподілу.

Світова практика свідчить, що існує багато методівзабезпечення військовослужбовців житлом. Але в усіх державах право на такезабезпечення є невід’ємною складовою системи стимулювання військової служби. Ізавжди частину витрат, більшу чи меншу, бере на себе держава, адже саме вінтересах держави військовослужбовці виконують свій військовий обов’язок.

Для держав із порівняно невисоким рівнем грошовогозабезпечення військовослужбовців одним із шляхів забезпеченнявійськовослужбовців житлом може бути іпотечно-накопичувальна система, сутність якоїполягає в зарахуванні на рахунки військовослужбовців певної суми із коштів,передбачених із державним бюджетом на будівництво (придбання) житла для військовослужбовцівз певною періодичністю протягом військової служби. Рахунок повинен бутицільовим – тільки на придбання або будівництво житла. Такі цільові рахунки маютьвідкриватись усім військовослужбовцям в установах уповноважених банків. Розмірцієї суми повинен залежати від військового звання, посади та вислуги роківвійськовослужбовця. Таким чином поступово на цих рахунках могла бнакопичуватись сума, достатня або для придбання житла після звільнення звійськової служби, або для початкового внеску на придбання житла в кредит підчас військової служби. При цьому в разі придбання житла в кредит під часвійськової служби відрахування на рахунок військовослужбовця не припиняються інадалі можуть використовуватись на погашення кредиту та виплату відсотків покредиту.

Така система, зокрема, з 2005 р. вже налагоджена вРосійській Федерації. Для військовослужбовців РФ, які прийняті на військовуслужбу після 1 січня 2005 р. запроваджена іпотечно-накопичувальна системазабезпечення їх житлом. Не можна стверджувати, що зазначена система є найбільшдосконалою, адже вона побудована на основі бюджетних видатків, які завждидосить обмежені. Але певний соціальний та економічний ефект від запровадженняцієї системи є. Так, переведення зобов'язань держави перед військовослужбовцямив житловій сфері з натуральної форми (надання квартири) в грошову формурозширило можливості військовослужбовців самостійно приймати рішення щодовибору місця проживання, якості й розміру житла. Однією з нових форм реалізаціївійськовослужбовцями права на житло є можливість придбання житла у власність ізвикористанням інструментів іпотечного кредитування в будь-який час післязакінчення трьох років участі в іпотечно-накопичувальній системі без очікуваннязакінчення терміну служби [4].

В Україні ж поки що діє застаріла та надто непрозорасистема забезпечення військовослужбовців житлом, що ґрунтується на розподіліблаг у натуральному вигляді. Фінансування витрат на житлове забезпечення є дуженеефективним. Щороку кількість придбаних квартир для військовослужбовцівзростає набагато повільніше порівняно із зростанням витрат на житловезабезпечення. Звичайно, це можна пояснити зростанням темпів інфляції, аленавіть з урахуванням інфляції можна констатувати не ефективне використаннякоштів Державного бюджету. Показовим у цьому сенсі є те, що в 2004 році Міністерствооборони України неефективно використало кошти, які були виділені з Державногобюджету в сумі 304,4 млн грн Така тенденція продовжувалась в наступні роки. Динамікуфінансування витрат та забезпечення військовослужбовців житлом у 2004–2011 рр.відображено на рис.

Динаміка фінансування витрат та забезпечення військовослужбовців житлом инаміка фінансування витрат та забезпечення військовослужбовців житлом

Рис. Динаміка фінансування витрат та забезпечення військовослужбовців житлом у 2004–2011 рр.

Вирішення цих проблем вимагає докорінного реформуваннясистеми забезпечення військовослужбовців житлом. У цьому контексті доцільнобуло б переформатувати систему соціального захисту військовослужбовців шляхомоптимізації витрат на житлове забезпечення. Видатки на фінансування будівництва(придбання) житла в розмірі 500 млн грн у 2012 р. були б достатніми длязарахування в середньому по 8 000 грн на цільові рахунки кожноговійськовослужбовця, який проходить службу за контрактом на посаді офіцера,солдата, сержанта і старшини, для придбання житла. Зрозуміло, що це усередненасума, яка має варіюватися залежно від військового звання та вислуги роківвійськовослужбовця. Крім цього для забезпечення ефективного функціонування даноїсистеми суми мають бути в декілька разів більшими, адже протягом 15–20 роківкожен військовослужбовець повинен накопичити суму, достатню для придбанняжитла.

Забезпечення військовослужбовців житлом – це питаннямотиваційного характеру, що має фундаментальне значення для існуваннявійськової служби взагалі. Держава взяла на себе такі зобов’язання і має їхвиконати. Тим більше, що існує Державна програма забезпеченнявійськовослужбовців житлом, дія якої вкотре продовжена до 2017 р. Невиконаннядержавних програм або їхня пролонгація, що пов’язана із порушенням строківвиконання, шкодить іміджу держави і знижує довіру населення до влади.

Запровадження іпотечно-накопичувальної системизабезпечення військовослужбовців житлом буде мати й певний позитивнийекономічний ефект від пожвавлення підприємницької діяльності в місцяхпроживання військовослужбовців, зокрема у сфері житлового будівництва таіпотечного кредитування. Цей аспект набуває особливої актуальності в умовахрозширення сфери діяльності Державної іпотечної установи, зокрема в контекстізапровадження оренди житла з правом його подальшого викупу, по суті – лізингужитлових приміщень. Для цього Державна іпотечна установа залучатиме бюджетні тапозабюджетні ресурси, а військовослужбовці, які отримують житло в лізинг,матимуть змогу за рахунок згаданих сум, що зараховуються на їхні цільовірахунки, вносити відповідну орендну плату на довготривалій ануїтетній основі.Така програма може бути перспективною для безквартирних військовослужбовців щодозабезпечення їх житлом, особливо з огляду на те, що військовослужбовці маютьправо на компенсацію орендної плати за піднайом житла.

Висновок. У кінцевомупідсумку необхідно зазначити, що вже не перший рік активно обговорюються різнішляхи вирішення проблеми забезпечення військовослужбовців житлом. Деякіпосадовці навіть озвучували суми, які достатньо виплатити військовослужбовцямдля вирішення цієї проблеми. Неодноразово проводились соціологічні опитуваннясеред військовослужбовців для визначення реальних можливостей забезпечення їхжитлом, зокрема шляхом надання житла в місцях, де вартість квадратного метражитла найнижча, залучення військовослужбовців до різних програм спільногофінансування (кредитування) придбання житла за участі держави тощо. Усі цізаходи спрямовані як на вирішення житлової проблеми серед військовослужбовців,так і на поліпшення ситуації на ринку нерухомості України. Адже мають місцевипадки недобудови, проблемного оформлення права власності на будівлі, здачі їхв експлуатацію. Через це суттєво знижується інвестиційна привабливість даногосегменту ринку нерухомості. Пропозиції, що висвітлені в статті, спрямовані напожвавлення попиту на ринку житлової нерухомості з одночасним стимулюваннямпропозиції на цьому ринку.

Але на сьогоднімаємо ситуацію, коли щороку через складні та непрозорі процедури державнихзакупівель продовжується виділення багатомільйонних сум із державного бюджетудля придбання житла для військовослужбовців, але ці суми використовуються вкрайнеефективно, адже черга безквартирних військовослужбовців із року в рік незменшується, попит і пропозиція в сегменті державних житлових програм ринкужитлової нерухомості не стимулюються.

Бібліографічні посилання

  • 1. Про здійснення державних закупівель : Закон України від 1 червня 2010 р. №2289-VI // Відомості Верховної Ради України. – 2010. – № 49. – лип. – С. 169.
  • 2. Ринок нерухомості в Україні : очікування не безхмарні // SOCMART. Аналітикаі дослідження комерційної і житлової нерухомості України.
  • 3. Венскович Ю. На заваді «службовим» квартирним маневрам / Ю. Венскович // Народна армія.– 2012. – 4 жовт. – С. 4.
  • 4. Организация реализации в Министерстве обороны Российской Федерациифедерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечениявоеннослужащих» : Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечениявоеннослужащих : [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http:// www.voenipoteka.narod.ru/.
  • 5. Скрипник С. Аналіз забезпечення житлом військовослужбовців Збройних Сил України:історія та сьогодення. Все про тил : [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http:// www.tyl.at.ua/news/.

Надійшла до редколегії 18.12.2012 р.














Головна  |  Вимоги до оформлення статей  |  Контакти |  Зміст журналу

© Дніпропетровський національний університет імені Олеся Гончара, 2011-2015

Рейтинг@Mail.ru